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2026 年版 · マレーシア不動産

マレーシア不動産購入 — 外国人が押さえるべきポイント

外国人が買える価格の下限 (国の指針 RM 1,000,000・州によってはより高い。州ごとの表)、Foreign Approval 申請、ローン LTV、印紙税・RPGT・年間維持費まで日本語で詳しく解説。

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最終更新: 2026-10-01 / 執筆: Bangga 編集部

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RM 1M+ 外国人が買える最低価格 (国の指針)

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このページは購入の一般的な情報で、投資の助言ではありません。Bangga は不動産の仲介をせず、登録 (REN / REA) を持つ提携の不動産会社をご紹介します。提携の不動産会社からご紹介の対価を受け取る場合があります。

外国人購入の最低価格 (州別)

州 / 連邦直轄領	最低購入価格
クアラルンプール	RM 1,000,000 以上 (国の指針の全国の下限)
プトラジャヤ	RM 1,000,000 以上 (strata の住宅)
セランゴール	RM 2,000,000 以上 (Zone 1・2) / RM 1,000,000 以上 (Zone 3)
ジョホール	RM 1,000,000 以上 (住宅。デベロッパーからも中古も)

クアラルンプール: KL の土地局の公式に、KL 独自の下限は見当たりませんでした。土地局でご確認ください。出典: 経済省「Garis Panduan Perolehan Hartanah」
プトラジャヤ: 出典: 連邦直轄領の土地・鉱山局 (PTGWP)「Garis Panduan Putrajaya」
セランゴール: Zone 1: Petaling・Gombak・Hulu Langat・Sepang・Klang、Zone 2: Kuala Selangor・Kuala Langat、Zone 3: Hulu Selangor・Sabak Bernam。strata (landed strata を含む) だけ。州議会の答弁 (2016 年。Pekeliling PTGS Bil 1/2014) を保存版で確認。出典: セランゴール州議会の答弁
ジョホール: 出典: ジョホール州の土地・鉱山局 (PTG Johor)

国の指針 (経済省「Garis Panduan Perolehan Hartanah」(2022 年 7 月 13 日施行) 第 10.1 項) で、外国人は 1 戸 RM 1,000,000 未満の物件を買えません。州がこれより高い下限を決めていることがあります。公式で確かめた州・地域だけを載せています (2026-10-01 確認。経済省のサイトはマレーシアの外から開けず、2026 年 6 月の保存版で確認)。ほかの州・地域は土地局でご確認ください。

購入 5 ステップと所要期間

ステップ	所要	主な費用
1. 物件選定 + 内見	1-2 週間	—
2. SPA (売買契約) 締結	1 週間	売買価格の 10% (頭金 20-30% の一部)
3. 州 Foreign Approval 申請	州によって異なります (例: ジョホール 2〜3 週間・クアラルンプール 27 営業日)	申請料・承認料 (州によって違います。下の表)
4. 残金支払 + 名義移転	2-3 週間	残金 + 印紙税・弁護士費用 (下の諸費用の内訳)
5. 引渡 + 鍵受領	1 週間	—
合計	州の承認の期間で変わります	—

初期費用の試算 (RM 1.5M 物件の例)

項目	金額
頭金 (20-30%)外国人ローンは LTV 70-80%	RM 300,000-450,000
印紙税 (Stamp Duty)2026 年 1 月以降、外国人が住宅を買う場合は一律 8% (売買価格と市場価格の高い方に課税。Finance Act 2025。下の諸費用の内訳)	RM 120,000
弁護士費用 (法定の料率)売買契約 (SPA) RM 16,250 とローン契約 RM 11,750-13,250 (ローン 70-80%) に SST 8%。中古で割引のない場合 (Solicitors' Remuneration Order 2023)。新築や割引があると下がります	RM 30,240-31,860
ローン契約の印紙税 (ローン額の 0.5%)ローン RM 1,050,000-1,200,000 (70-80%) の場合。ローン額の RM 1,000 ごとに RM 5 (担保の設定の契約 (charge/mortgage) への課税。印紙税法 (Stamp Act 1949) 第 1 附表 27 項 (a)(iii))	RM 5,250-6,000
州の承認 (Foreign Approval)州によって違います (下の表)	合計に入れていません
登記料・保険など登記料は、名義の登記 (MOT) のときに州の土地局に払う手数料で、額は州の土地局でご確認ください。ローンに付ける保険などは、銀行と保険会社の条件で決まります	合計に入れていません
初期費用合計頭金 20% はローン 80%、30% はローン 70% の組で足しています	RM 458K-605K 約 1,760万-2,330万円

1 RM ≒ 38.5 円 (BNM 仲値、2026-09-30) で換算。目安

州の承認 (Foreign Approval) の費用

外国人がマレーシアで不動産を取得するには、州の承認が要ります (National Land Code 1965 第 433B 条)。費用は州の土地規則で決まり、州によって大きく違います。州の土地局 (PTG) の公式で確かめた州だけを載せています (2026-10-01 確認)。州に払う公的な費用で、Bangga の料金ではありません。

州	申請料	承認料 (価格にかかるもの)
クアラルンプール	RM 50/権利証	公式で確かめられませんでした (州の土地局でご確認ください)
セランゴール	RM 200/権利証 (初回の申請)	公式で確かめられませんでした (州の土地局でご確認ください)
ジョホール	RM 2,000/権利証	価格の 3% か RM 30,000 の高いほう (住宅・商業)
ペナン	個人 RM 10,000/権利証 (法人は RM 20,000。住宅)	価格の 3% (島側の strata で RM 100 万〜150 万は 1.5%)

クアラルンプール: 出典連邦直轄領の土地・鉱山局 (PTGWP) (2026-10-01 に今の公式ページで確認)
セランゴール: 出典セランゴール州の土地・鉱山局 (PTG Selangor) (2024 年 7 月の公式ページ (保存版) で確認。今のページはマレーシアの外から開けませんでした)
ジョホール: 出典ジョホール州の土地・鉱山局 (PTG Johor)。Kaedah-Kaedah Tanah Johor (No. 1) (Pindaan) 2026 (2026 年 4 月 1 日施行) (2026-10-01 に今の公式ページで確認)
ペナン: 出典ペナン州の土地・鉱山局 (PTG Pulau Pinang) (2026-10-01 に今の公式の料率表 (2025 年 1 月 1 日更新) で確認)

ほかの州の費用は、その州の土地局の公式でご確認ください。

諸費用の内訳 — 印紙税・弁護士費用・MOT

印紙税・弁護士費用・MOT (Memorandum of Transfer) の登記料などを合計すると、外国人が住宅を買う場合は購入価格の約 10% が追加でかかります (印紙税が 2026 年 1 月から一律 8% のため)。

MOT (所有権移転) への印紙税

外国人 (非市民・非 PR) と外国会社の MOT 印紙税は、2024 年 1 月 1 日から一律 4% (Finance (No. 2) Act 2023)、住宅は 2026 年 1 月 1 日から一律 8% (Finance Act 2025) になりました。外国人には累進税率は適用されません。住宅 (一戸建て・コンドミニアム・サービスアパート・SOHO など) は、売買代金か市場価格の高いほうの一律 8%、住宅以外は一律 4% です。参考: マレーシア国民の料率は RM 10 万まで 1%、50 万まで 2%、100 万まで 3%、100 万超 4% (RM 1.5M なら RM 44,000) です。

ローン契約書 (Loan Agreement) への印紙税

ローン契約書にはローン額の 0.5% (RM 1,000 ごとに RM 5) が課税されます (担保の設定の契約 (charge/mortgage) への課税。印紙税法 (Stamp Act 1949) 第 1 附表 27 項 (a)(iii))。

印紙税の支払い期限

所有権移転から 30 日以内に支払わないと、遅延日数に応じてペナルティが加算されます。弁護士事務所が代行手続きするのが一般的です。

弁護士費用 (Legal Fees)

SPA (Sale and Purchase Agreement) の弁護士費用は、法律で料率が決まっています (Solicitors' Remuneration Order 2023 [P.U. (A) 207/2023]、2023 年 7 月 15 日施行)。中古の物件の料率は次のとおりで、サービス税 (SST) 8% が別途加算されます。

物件価格帯	SPA 弁護士費用 (法定の料率)
最初の RM 500,000	1.25% (最低 RM 500)
次の RM 7,000,000	1%
RM 7,500,000 を超える部分	交渉 (上限 1%)

ローン契約書の作成にも別途弁護士費用が発生し、ローン額に対して SPA と同じ料率が適用されます (付随の書類は 1 通ごとに料率の 10%、RM 500〜2,000)。デベロッパーから新築を買う場合 (Housing Development Act の対象) は、この料率の 50〜75% (価格が高いほど低い割合) です。中古の料率は弁護士が 25% まで割り引けますが、新築の料率は割り引けません。印紙税・登記料・立替金は弁護士費用に含まれず、別にかかります。弁護士費用は弁護士 (法律事務所) に払う報酬で、Bangga の料金ではありません。最終的な諸費用は、弁護士から正式な見積もりを取得してください。

MOT とは — 所有権の登記 (DOA との違い)

MOT (Memorandum of Transfer) は土地法 (National Land Code 1965) 第 215 条に基づく正式な所有権移転書類です。これが Land Office (土地局) に登記されて初めて、買主の名義が公式に確定します。SPA (売買契約書) に署名しただけでは法的所有者にはなれません。MOT 登記の完了が最終ゴールです。
新築コンドミニアムなど、個別タイトル (Individual Title) がまだ発行されていない物件では、MOT の代わりに Deed of Assignment (DOA) で所有権を移転します。この場合、タイトル発行後に改めて MOT 登記が必要になり、追加の弁護士費用・印紙税が発生することがあります。契約前に必ずタイトルの状況を確認してください。

そのほかの費用

鑑定・検査費用 (任意): RM 500〜3,000 (契約前)
日本からの送金: 銀行の電信送金手数料 (1 回 RM 200〜500 程度) と為替スプレッドも考慮してください

税率・料率は改定されることがあります。個別の物件購入・税務申告・ビザ申請については、必ずマレーシアの資格を持つ弁護士・税理士にご相談ください。

MM2H で不動産を購入する方の注意

MM2H の現行要件では、全カテゴリで不動産の購入と保有が必須で、購入した住宅は 10 年間売却できません (金額はティアごと。MM2H の取得要件)。申請と購入を同時に計画する場合は、手続きの順序と時間軸を慎重に設計してください
MM2H は長期滞在ビザで、それ自体が不動産購入の条件を変えるものではありません。外国人の購入価格の下限 (上の表) と州の承認は、MM2H 保有者にも同じく適用されます
RPGT の税率は、市民・永住者かどうかで決まります。MM2H 保有者を含む外国人は、保有 5 年以内が 30%、6 年目以降が 10% です (LHDN。下の RPGT)

外国人住宅ローン

LTV (Loan-to-Value): 70-80% (外国人は MM2H/EP 保持で優遇あり)
金利: 4.5-6.0% (BLR + 0.5-1.0%)
期間: 25-30 年 (返済時年齢 70 歳未満)
主要銀行: Maybank / CIMB / Public Bank / HSBC / Standard Chartered

外国人向けローンの事前の確認は、Bangga の出資先 (提携パートナー法人) が取引のある銀行を中心に、日本語でサポートします。条件は銀行の審査によります。

RPGT (Real Property Gains Tax) — 売却時税

保有期間	外国人税率	マレーシア人税率	マレーシア法人で保有
購入後 3 年以内	30%	30%	30%
4-5 年	30%	20% (4 年目)・15% (5 年目)	20% (4 年目)・15% (5 年目)
6 年以降	10%	0% (2022 年 1 月以降)	10%

外国人は、国民でも永住者でもない個人です。マレーシアの外で設立した会社も同じ区分 (第 3 部) で、税率は同じです。マレーシア人の列は、国民・永住者の個人です。出典:LHDN (内国歳入庁)「Real Property Gains Tax (RPGT) Rates」 (RPGT 法 (Real Property Gains Tax Act 1976) Schedule 5。2026-10-02 確認)

売却の時期と RPGT: 外国人が 5 年以内に売ると RPGT は 30%、6 年目以降は 10% です。売る時期は、税と為替・空室のリスクを合わせて考えてください。

年間維持費

額は物件・州・市で変わるため、目安の金額は載せていません。決まり方は次のとおりです。

管理費 (Charges) と積立金 (Sinking Fund): コンドミニアムなど区分所有の建物では、管理する側 (開発会社や管理組合) が、部屋ごとの持分 (share units) に応じて管理費を決めます。積立金は管理費の 10% です (総会で上げられますが、10% より下げられません)。この決まりの法律 (Strata Management Act 2013) は半島部とラブアンに適用され、サバ州・サラワク州は対象外です
建物の火災保険: 管理する側が建物にかける決まりで、保険料は管理費から払われます
土地税 (Quit Rent・Cukai Tanah。区分所有の部屋は Cukai Petak): 持ち主が毎年、州に払います。額は州と土地で変わります (払う時期の例: ペナン州は 1 月 1 日〜5 月 31 日。過ぎると遅延の罰金)
評価税 (Assessment Tax・Cukai Taksiran): 市や町の役所が課し、年間評価額 (貸したときに見込める年間の家賃の総額) × 税率で決まります。クアラルンプール (DBKL) の税率は、住宅 4%、サービスアパート 7% (「36 平方マイル」の区域の外は 5%) です。ほかの市の税率は、その市の役所でご確認ください

毎年の額は、売主の直近の請求書 (管理費・土地税・評価税) で確かめられます。

管理費・積立金・火災保険: 出典 Strata Management Act 2013 (Akta 757。法務長官室 (AGC) の公式の条文・マレー語) 第 1 条 (2) (適用は半島部とラブアン)、第 12・25・60・61 条 (管理費と積立金)、第 93 条 (1) (建物の保険)、第 10 条 (4)(c)(iii)・第 23 条 (3)(c)・第 50 条 (3)(c) (保険料は管理費の口座から。開発会社・共同管理組合 (JMB)・管理組合 (MC) の各段階)
土地税: 出典ペナン州の土地局 (PTGPP)「Bahagian Hasil」のよくある質問 (国土法 (National Land Code 1965) 第 5 条・Strata Titles Act 1985)
評価税: 出典クアラルンプール市役所 (DBKL) のよくある質問「Assessment Tax」
2026-10-02 確認。税率と決まりは改定されることがあります