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2026 年版 · マレーシア不動産

マレーシア不動産購入 — 外国人が押さえるべきポイント

外国人が買える価格の下限 (国の指針 RM 1,000,000・州によってはより高い。州ごとの表)、州の承認 (Foreign Approval)、ローン、印紙税、売るときの税 (RPGT)、毎年の費用をまとめました。

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最終更新: / 執筆: Bangga 編集部

RM 1,000,000 外国人が買える価格の下限 (国の指針)
登録 (REN / REA) を持つ提携の不動産会社をご紹介
KL に日本人スタッフがいます (ご相談はフォームかメールで)
このページは購入の一般的な情報で、投資の助言ではありません。Bangga は不動産の仲介をせず、登録 (REN / REA) を持つ提携の不動産会社をご紹介します。提携の不動産会社からご紹介の対価を受け取る場合があります。

外国人購入の最低価格 (州別)

州 / 連邦直轄領最低購入価格
クアラルンプールRM 1,000,000 以上 (国の指針の全国の下限)
プトラジャヤRM 1,000,000 以上 (strata の住宅)
セランゴールRM 2,000,000 以上 (Zone 1・2) / RM 1,000,000 以上 (Zone 3)
ジョホールRM 1,000,000 以上 (住宅。デベロッパーからも中古も)

国の指針 (経済省「Garis Panduan Perolehan Hartanah」(2022 年 7 月 13 日施行) 第 10.1 項) で、外国人は 1 戸 RM 1,000,000 未満の物件を買えません。州がこれより高い下限を決めていることがあります。表に無い州・地域は土地局でご確認ください (2026-10-01 確認)。

購入 5 ステップと所要期間

ステップ所要主な費用
1. 提携の不動産会社のご紹介と内見1〜2 週間—
2. 売買契約 (SPA) の締結1 週間売買価格の 10% (頭金の一部)
3. 州の承認 (Foreign Approval) の申請州によって異なります (例: ジョホール 2〜3 週間・クアラルンプール 27 営業日)申請料・承認料 (州によって違います。下の表)
4. 残金の支払いと名義の登記2〜3 週間残金 + 印紙税・弁護士費用 (下の諸費用の内訳)
5. 引き渡しと鍵の受け取り1 週間—
合計州の承認の期間で変わります—

初期費用の試算 (RM 1,500,000 の物件の例)

項目金額
頭金 (20〜30%)この例ではローンを物件価格の 70〜80% として計算RM 300,000〜450,000
印紙税 (Stamp Duty)2026 年 1 月以降、外国人が住宅を買う場合は一律 8% (売買価格と市場価格の高い方に課税。Finance Act 2025。下の諸費用の内訳)RM 120,000
弁護士費用 (法定の料率)法定の料率で、売買契約とローン契約の分 (サービス税 8% 込み)。中古で割引のない場合の額で、新築や割引があると下がります (料率は下の «諸費用の内訳»)RM 30,240〜31,860
ローン契約の印紙税 (ローン額の 0.5%)ローン RM 1,050,000〜1,200,000 (70〜80%) の場合。ローン額の RM 1,000 ごとに RM 5 (担保の設定の契約 (charge/mortgage) への課税。印紙税法 (Stamp Act 1949) 第 1 附表 27 項 (a)(iii))RM 5,250〜6,000
州の承認 (Foreign Approval)州によって違います (下の表)合計に入れていません
登記料・保険など登記料は、名義の登記 (MOT) のときに州の土地局に払う手数料で、額は州の土地局でご確認ください。ローンに付ける保険などは、銀行と保険会社の条件で決まります合計に入れていません
初期費用合計頭金 20% はローン 80%、30% はローン 70% の組で足していますRM 458,000〜605,000
約 1,760 万〜2,330 万円

1 RM ≒ 38.5 円 (BNM 仲値、2026-09-30) で換算。目安

州の承認 (Foreign Approval) の費用

外国人がマレーシアで不動産を取得するには、州の承認が要ります (National Land Code 1965 第 433B 条)。費用は州の土地規則で決まり、州によって大きく違います。州の土地局 (PTG) の公式で確かめた州だけを載せています (2026-10-01 確認)。州に払う公的な費用で、Bangga の料金ではありません。

州申請料承認料 (価格にかかるもの)
クアラルンプールRM 50/権利証州の土地局でご確認ください
セランゴールRM 200/権利証 (初回の申請)州の土地局でご確認ください
ジョホールRM 2,000/権利証価格の 3% か RM 30,000 の高いほう (住宅・商業)
ペナン個人 RM 10,000/権利証 (法人は RM 20,000。住宅)価格の 3% (島側の strata で RM 100 万〜150 万は 1.5%)

ほかの州の費用は、その州の土地局の公式でご確認ください。

諸費用の内訳 — 印紙税・弁護士費用・MOT

印紙税・弁護士費用・MOT (Memorandum of Transfer) の登記料などを合計すると、外国人が住宅を買う場合は購入価格の約 10% が追加でかかります (印紙税が 2026 年 1 月から一律 8% のため)。

MOT (所有権移転) への印紙税

外国人 (非市民・非 PR) と外国会社の MOT 印紙税は、2024 年 1 月 1 日から一律 4% (Finance (No. 2) Act 2023)、住宅は 2026 年 1 月 1 日から一律 8% (Finance Act 2025) になりました。外国人には累進税率は適用されません。住宅 (一戸建て・コンドミニアム・サービスアパート・SOHO など) は、売買代金か市場価格の高いほうの一律 8%、住宅以外は一律 4% です。

ローン契約書 (Loan Agreement) への印紙税

ローン契約書にはローン額の 0.5% (RM 1,000 ごとに RM 5) が課税されます (担保の設定の契約 (charge/mortgage) への課税。印紙税法 (Stamp Act 1949) 第 1 附表 27 項 (a)(iii))。

印紙税の支払い期限

所有権移転から 30 日以内に支払わないと、遅延日数に応じてペナルティが加算されます。弁護士事務所が代行手続きするのが一般的です。

弁護士費用 (Legal Fees)

SPA (Sale and Purchase Agreement) の弁護士費用は、法律で料率が決まっています (Solicitors' Remuneration Order 2023 [P.U. (A) 207/2023]、2023 年 7 月 15 日施行)。中古の物件の料率は次のとおりで、サービス税 (SST) 8% が別途加算されます。

物件価格帯SPA 弁護士費用 (法定の料率)
最初の RM 500,0001.25% (最低 RM 500)
次の RM 7,000,0001%
RM 7,500,000 を超える部分交渉 (上限 1%)

ローン契約にも別に弁護士費用がかかり、ローン額に同じ料率が当たります。デベロッパーから新築を買う場合は料率が下がり、中古は割引がある場合があります。印紙税・登記料・立替金は弁護士費用に含まれず、別にかかります。弁護士費用は弁護士 (法律事務所) に払う報酬で、Bangga の料金ではありません。最終の額は、弁護士の見積もりでご確認ください。

MOT とは — 所有権の登記 (DOA との違い)
  • MOT (Memorandum of Transfer) は土地法 (National Land Code 1965) 第 215 条に基づく正式な所有権移転書類です。これが Land Office (土地局) に登記されて初めて、買主の名義が公式に確定します。SPA (売買契約書) に署名しただけでは法的所有者にはなれません。登記が終わると名義が確定します。
  • 新築コンドミニアムなど、個別タイトル (Individual Title) がまだ発行されていない物件では、MOT の代わりに Deed of Assignment (DOA) で所有権を移転します。この場合、タイトル発行後に改めて MOT 登記が必要になり、追加の弁護士費用・印紙税が発生することがあります。契約の前にタイトルの状況を確かめます。

そのほかの費用

  • 鑑定・検査費用 (任意): RM 500〜3,000 (契約前)
  • 日本からの送金: 銀行の電信送金手数料 (1 回 RM 200〜500 程度) と為替スプレッドも考慮してください

税率・料率は改定されることがあります。個別の物件購入・税務申告・ビザ申請については、マレーシアの資格を持つ弁護士・税理士にご確認ください。

MM2H で不動産を購入する方の注意

  • MM2H の現行要件では、全カテゴリで不動産の購入と保有が必須で、購入した住宅は 10 年間売却できません (金額はティアごと。MM2H の取得要件)。申請と購入を同時に計画する場合は、申請と購入の順番と時期を早めに決めておきます
  • MM2H は長期滞在ビザで、それ自体が不動産購入の条件を変えるものではありません。外国人の購入価格の下限 (上の表) と州の承認は、MM2H 保有者にも同じく適用されます
  • RPGT の税率は、市民・永住者かどうかで決まります。MM2H 保有者を含む外国人は、保有 5 年以内が 30%、6 年目以降が 10% です (LHDN。下の RPGT)

外国人住宅ローン

  • 借りられる額と金利: 銀行と審査で変わります。提携の不動産会社と銀行にご確認ください
  • 期間: 25〜30 年 (返済を終える年齢が 70 歳未満が目安)
外国人向けのローンについて、銀行への事前のご相談も、日本語でお手伝いします (条件は銀行の審査によります)。

RPGT (Real Property Gains Tax) — 売却時税

保有期間外国人税率マレーシア人税率マレーシア法人で保有
購入後 3 年以内30%30%30%
4-5 年30%20% (4 年目)・15% (5 年目)20% (4 年目)・15% (5 年目)
6 年以降10%0% (2022 年 1 月以降)10%

外国人は、国民でも永住者でもない個人です。マレーシアの外で設立した会社も同じ区分 (第 3 部) で、税率は同じです。マレーシア人の列は、国民・永住者の個人です。出典:LHDN (内国歳入庁)「Real Property Gains Tax (RPGT) Rates」 (RPGT 法 (Real Property Gains Tax Act 1976) Schedule 5。2026-10-02 確認)

売る時期: 税 (上の表) と為替・空室の見込みを合わせて考えます。

年間維持費

額は物件・州・市で変わるため、目安の金額は載せていません。決まり方は次のとおりです。

  • 管理費 (Charges) と積立金 (Sinking Fund): コンドミニアムなど区分所有の建物では、管理する側 (開発会社や管理組合) が、部屋ごとの持分 (share units) に応じて管理費を決めます。積立金は管理費の 10% です (総会で上げられますが、10% より下げられません)。この決まりの法律 (Strata Management Act 2013) は半島部とラブアンに適用され、サバ州・サラワク州は対象外です
  • 建物の火災保険: 管理する側が建物にかける決まりで、保険料は管理費から払われます
  • 土地税 (Quit Rent・Cukai Tanah。区分所有の部屋は Cukai Petak): 持ち主が毎年、州に払います。額は州と土地で変わります (払う時期の例: ペナン州は 1 月 1 日〜5 月 31 日。過ぎると遅延の罰金)
  • 評価税 (Assessment Tax・Cukai Taksiran): 市や町の役所が課し、年間評価額 (貸したときに見込める年間の家賃の総額) × 税率 で決まります。クアラルンプール (DBKL) の税率は、住宅 4%、サービスアパート 7% (「36 平方マイル」の区域の外は 5%) です。ほかの市の税率は、その市の役所でご確認ください

毎年の額は、売主の直近の請求書 (管理費・土地税・評価税) で確かめられます。

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